下跌周期恐未結(jié)束

　　此次房?jī)r(jià)的調(diào)整范圍之廣、跌幅之大，遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。張大偉表示，從春節(jié)過(guò)后至今的七個(gè)月中，從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布，再到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房?jī)r(jià)多數(shù)城市下行，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。到6至8月，房?jī)r(jià)調(diào)整的范圍已從塊狀分布彌漫到全面下調(diào)。

　　之所以出現(xiàn)上述局面，雖是多重作用累積的結(jié)果，但供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)仍被認(rèn)為是關(guān)鍵因素。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至8月末，全國(guó)商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，已連續(xù)29個(gè)月保持上漲，與2012年3月時(shí)的低點(diǎn)相比，增幅達(dá)到86.4%。最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。隨著商品房竣工面積的不斷增加，庫(kù)存指標(biāo)仍有繼續(xù)攀高的動(dòng)力。

　　在需求層面，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程慢于預(yù)期，以及產(chǎn)業(yè)支撐不足等因素，使得需求后繼乏力。張大偉指出，此前數(shù)年，部分二三線城市樓市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。因此，在供大于求的背景下，成交量停滯、房?jī)r(jià)下滑均在所難免。

　　多數(shù)分析人士認(rèn)為，在經(jīng)過(guò)2012年和2013年的大幅上漲之后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)出明顯的底部特征。主要體現(xiàn)在，成交量和房?jī)r(jià)均處于階段性低點(diǎn)、房地產(chǎn)投資和拿地步伐放緩、地方救市舉措頻出等。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終表現(xiàn)先揚(yáng)后抑的周期性特征。這是最近十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)歷的第四個(gè)房地產(chǎn)短周期。

　　他表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”，調(diào)整的規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小；漲得時(shí)間長(zhǎng)，跌得時(shí)間短。

　　相比之下，如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣，主要體現(xiàn)在，既無(wú)“四萬(wàn)億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這也決定了，此輪市場(chǎng)調(diào)整的周期將會(huì)更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間可能超過(guò)8個(gè)月。按照他的觀點(diǎn)，降價(jià)通道還將持續(xù)。

　　“救市”仍有后續(xù)動(dòng)作

　　歷史經(jīng)驗(yàn)顯示，每當(dāng)市場(chǎng)低迷之時(shí)，救市行為便應(yīng)運(yùn)而生。由于市場(chǎng)未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，今年4月以來(lái)，不斷有城市推出松綁調(diào)控的相關(guān)措施。集中表現(xiàn)為：放松“限購(gòu)令”、給予稅費(fèi)補(bǔ)貼、調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。另有不少城市雖未明確發(fā)文，但以暗補(bǔ)的形式予以松綁。

　　截至目前，這些措施作用十分有限。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-8月，商品房銷售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入傳統(tǒng)旺季的“金九”，各地成交情況仍未有明顯好轉(zhuǎn)。