房地產是中國社會最大的焦點，自從十幾年前政府把房地產作為拉動GDP增長的重要手段之后，需求的釋放推動了資產價格的飆漲，而飆漲的資產獲益者又反過來持續(xù)拉動了對資產的需求。從此，政府，銀行，資產持有者組成了完整的經濟鏈條。持續(xù)走高的資產價格，讓每個房屋所有者的賬面資產都水漲船高，參與者都受惠于走高的資產價格。這聽起來是完美的經濟增長手段。房地產作為最大的個人消費產品，對社會的影響是全方位的。最終，全民都要承擔資產上漲所帶來的后果。

從目前的現狀看，是否有一種新的模式可以化解虛高的資產價格所隱含的泡沫風險，從購買者的角度是否也可以不再擔驚受怕畢生積蓄購買的資產貶值受損？

從房地產開發(fā)成本上來看，主要的成本是土地成本（稅費）+建安成本占80%。如果在土地成本和稅費成本不變的情況下，把建安成本下降到20%，而開發(fā)商利潤下降為0，那么可以出讓40%的利潤給購房者，相當于現在市面上的房價打6折。

也許這很可笑，為什么開放商要做這個“雷鋒”？從商業(yè)社會的發(fā)展規(guī)律，先進商業(yè)模式淘汰落后模式是社會發(fā)展的必然現象。高效商業(yè)模式對落后模式的替代，后端服務型替代直接銷售型，都是商業(yè)的發(fā)展趨勢，只是有的行業(yè)起步容易，首先發(fā)展了起來，而一些傳統(tǒng)的，有政策限制的行業(yè)在社會進化到一定層度后，也會出現新的商業(yè)模式入侵者。

房地產的互聯網模式？

現在房地產開發(fā)商試圖把自己過度到項目總工的位置，資金多利用外部財務資源，施工建安都外包給外部團隊。盡量加快項目的周轉速度，把房地產作為制造業(yè)去改造。通過對項目不同環(huán)節(jié)的拆分，獨立化，精細化管理，提升運營效率，但這并沒有從源頭解決當前的社會矛盾。解決社會矛盾需要跨越矛盾而不是轉移矛盾，要從根本上轉換當前的思維方式。

一、縮短開發(fā)周期

現在房地產項目從動工到開售最快也需要7個月，受到開發(fā)過程中各種因素影響，整個周期通常會在1年以上。房地產作為非標化項目，是否可以通過工廠集中生產零部件，然后在現場快速安裝降低水泥澆灌，避免搭設施工平臺等傳統(tǒng)樓宇興建過程中無法避免的“物理限制”？遠大集團之前6天蓋好15層酒店讓這個假設成為可能。房地產如果是制造業(yè)，那么標準化生產就是可行的。外觀和內部裝飾的個性化并不影響樓宇結構上的標準化生產和安裝。

如果房地產的開發(fā)周期可以從1年下降到幾個月，那么建筑施工成本占房價的成本比例可以大幅度下降。標準化生產的樓宇結構，可以避免偷工減料，消除不同開發(fā)商質量標準的差異。而且在樓宇節(jié)能化，智能化上可以提供全新的居住體驗，改變或者提升當前的住宅服務。

這樣建設的房屋在廣告宣傳上也許跟現在的手機廣告一樣，當前的智能手機在使用功能上幾乎沒有任何的差異，廣告只能宣傳“XX芯片，XX屏幕，XX電池”。差異化宣傳變成了用戶看不到的內部零件。而房屋在結構上也是標準化的產品，不同樓盤的差異更多的來自樓盤自身的位置，外部裝飾、內部裝修、環(huán)境規(guī)劃等不同。通過工廠化生產樓宇的結構再運輸到樓盤所處的位置，以拼裝的施工方式縮短傳統(tǒng)的施工時間，與傳統(tǒng)建筑相比，快速建筑節(jié)水80%，很多工序都是在工廠完成，是區(qū)別于傳統(tǒng)泥瓦匠施工模式的“干法造房”，大量節(jié)約施工用水。節(jié)能70%，集中工業(yè)化生產，綜合能耗低，建造過程節(jié)能、墻體高效保濕、門窗密閉節(jié)能、使用新能源及節(jié)能型產品。節(jié)時70%，工業(yè)化大幅度提高勞動生產率，與傳統(tǒng)建筑方式比，只需其1/3建設周期。節(jié)材20%，工廠規(guī)模化生產，優(yōu)化集成，最大限度減少材料損耗。節(jié)地20%，更小面積實現同等功能，提高土地利用率。綠色環(huán)保，工廠制造，大量減少現場作業(yè)，無粉塵、噪音、污水污染；提高工業(yè)設備環(huán)保技術水平；集中裝修，無二次裝修大量建筑垃圾污染；每百平米建設面積可減少約五噸建筑垃圾產生�？焖俳ㄖ�的出現改變了幾千年來人類興建建筑的模式，擠壓出大量的時間和利潤可供各方受惠。科技的發(fā)展，提高了生產力，改變了已有的商業(yè)模式。打破了現有的利益鏈條，然后從新產生新的利益版圖，適者生存的法則，適用于各種環(huán)境。

二、介入物業(yè)后端市場

互聯網模式與傳統(tǒng)商業(yè)模式的差異就是改變了利潤端的來源。從直接銷售產品盈利，延展到后期服務盈利。山東城鎮(zhèn)人均居民年消費結構上看，占比最大的食品占32%。居民的日常消費中，是否存在更深入的社區(qū)化服務配套？住戶習慣深入挖掘的可能？在智能化家居+社區(qū)物聯網的發(fā)展中，可以在滿足現有生活方式的同時提供新的便利，讓不同的社區(qū)居民無論是多口之家還是獨居人士，都可以在社區(qū)平臺上基于居住生活圈，挖掘物業(yè)后端消費市場潛力。

物業(yè)服務一直是地產產品后續(xù)服務的配套，但現在已經有很多地產商在布局物業(yè)后端消費市場。某地產物業(yè)在這個基礎上更深入一步，通過統(tǒng)一的APP，把物業(yè)服務與其他居民的日常消費行為結合在一個平臺。

用戶可以通過APP繳納物業(yè)費，以此打通了內支付和培養(yǎng)使用習慣，在此基礎上增加便民服務或者周邊商業(yè)廣告，營造出一個基于周圍15分鐘生活圈的在線社區(qū)。從商業(yè)模式的可行性上，當前已經有很多成熟的服務提供這方面的服務。從用戶使用頻率上，是否足以支撐一個獨立的APP，還是把配套服務搬到微信、大眾點評這種平臺型APP？問題通常是在發(fā)展中解決的，提前布局的行業(yè)參與者會在過程中調整不同利益方的平衡點。

當用戶成為某小區(qū)的業(yè)主之后，這種牢固的居住關系往往長達數十年。就算是出租率高的小區(qū)，住房租賃所產生的物業(yè)需求，也是沒有差異化的。另外，房地產本身就是良好的金融抵押物，開發(fā)商對自身物業(yè)的價值評定理應比銀行更深入，在此基礎上，提供短期消費貸款服務也是非常自然的結果。中國的居住環(huán)境，居民密度都遠大于海外的居民社區(qū)，從中挖取的數據和服務的深入化都大有可為。隨著科技的發(fā)展逐步從IT領域向傳統(tǒng)行業(yè)滲透，傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)的邊界越來越模糊。我之前在深圳某公園遛彎，一個傳統(tǒng)的乞討者除了傳統(tǒng)的補丁衣，拐棍，破碗之外，居然身上的設備還播放凄慘的背景音樂營造悲慘的氛圍，真是讓人大開眼界。“科技乞討者”是否會淘汰“傳統(tǒng)乞討者”這個無法預計，但是當乞討這種“傳統(tǒng)個體經營者”都會利用科技手段營造悲慘的氛圍博取更大的同情。其他傳統(tǒng)行業(yè)利用科技進步對現有模式的革新也只是程度大小的問題了。

但從很多失敗的例子看，傳統(tǒng)行業(yè)因為無法轉移利潤獲取端是“反創(chuàng)新”的。電動車的創(chuàng)新TESLA來自汽車行業(yè)外，手機的創(chuàng)新iPhone來自電腦制造商，國內的小米來自軟件制造商。正是因為沒有既得利益的包袱，才會在行業(yè)商業(yè)模式發(fā)生變化的時候，放棄已有的思維，出讓前端利潤換取后端利潤，讓依賴前端利潤的商業(yè)模式被創(chuàng)新者淘汰。

以上互聯網模式改造房地產行業(yè)只是以當前科技界的商業(yè)模式變遷對傳統(tǒng)行業(yè)的一種思辨。天馬行空的想像有多少最終成為現實并沒有任何統(tǒng)計學的依據，但我們生活的進步和社會的變遷并不是由墨守陳規(guī)的保守者去推動的。創(chuàng)新者的成功并不都來自于高瞻遠矚的預見，而是更容易接受創(chuàng)新失敗的坦然。當對失敗的恐懼遠大于追求創(chuàng)新的渴望，被外來者顛覆也只是時間的問題了。